Способы управления многоквартирным домом

[img_assist|nid=1931|title=|desc=|link=none|align=left|width=116|height=120] Выбор способа управления – это, прежде всего, выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

- самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного голосования;
1. - решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.
Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл.6 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

- управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ;
- управление управляющей организацией.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке:

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:
-об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
-о последствиях неисполнения этого обязательства;
-о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений).

В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.
В соответствии со ст.18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.

4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику.
Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся ежегодно либо во внеочередном порядке (помимо годового общего собрания) по инициативе любого из собственников. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением, и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
• дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).

Доверенность от имени физического лица может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В противном случае она должна быть нотариально удостоверена.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются:

1) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решений:
• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
2) большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме в остальных случаях.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Новости: